공장경매로 재테크와 세테크를

공장 경매물건은 그 특성상 경기변동에 따라 매물 증감의 기복이 심한 편이다. 감정가 2~3억짜리 비교적 소규모 공장에서부터 10억 원 이상의 대형 물건까지 다양한 물건이 경매에 나오는데 최근 시장금리 상승 기조가 지속되고 있고, 불황이 심화됨에 따라 공장매물은 앞으로 꾸준히 증가 될 것으로 보인다.

 수도권의 경우, 공장 총량제에 묶여 있어 새로운 공장의 신축이 사실상 힘들 뿐만 아니라 설사 신축이 가능하다 해도 각종 인, 허가를 받는데 통상 1~2년 이상의 기간이 소요된다. 따라서 임대수요가 많은 관계로 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고, 산업단지 외에 위치한 공장은 각종 개발사업 등의 여파로 지속적인 지가상승이 이루어지다 보니 매각 시 상당한 시세차익을 챙길 수 있어 일반인에게도 유용한 재테크수단으로 인식되고 있다.

 최근 수도권, 충청권을 비롯하여 전국 각지에서 국가 또는 지자체별로 산업단지 조성이 매우 활발하게 이루어지고 있는 것이 사실이지만 입주비용이 만만치 않아 소규모 공장에게는 ‘그림의 떡’이기 때문에 향후에도 이러한 현상은 상당기간 동안 지속될 것으로 보인다.

 아울러 공장물건은 일반부동산과 달리 사업용으로 분류되기 때문에 비록 규모가 크더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외되고, 취득 시 낙찰가 중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세되기 때문에 ‘재테크’와 ‘세테크’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있다(경락대금에서 취득세, 등록세 등 세금을 면제 받으려면 지방세 납부 시 경락대금완납증명원과 해당사건의 감정평가서 사본을 첨부해 제출하면 된다. 낙찰가에서 전체 감정평가금액중 기계기구가 차지하는 비율에 해당하는 금액을  공제한 금액을 과표로 본다).

공장 경매의 장단점을 알아야 한다

 공장경매의 장점은 무엇보다도 낙찰 후 까다로운 인, 허가 과정을 생략하고 기존공장을 그대로 활용 할 수 있다는 점이다. 다른 경매물건은 해당 물건의 부속물에 대해 낙찰자가 ‘인수부담’하는 경우가 발생 할 수도 있지만 공장경매는 이점에서 매우 유리하다.

 공장저당법에 따라 ‘공장에 속하는 토지와 건물에 설정한 저당권은 그 토지 또는 건물에 설치된 기계 등에 미치며, 경매 목적물 중 기계목록에 포함된 물건들이 비록 저당권설정 당시설정 된 것이 아니라도 그 저당권의 효력이 미치며, 그 기계류에 경매개시를 하지 않았다 하더라도 그 기본 된 토지와 건물에 관해 경매개시결정이 있으면 그 기계 등에 미친다.’는 대법원 판례에 의해 낙찰자의 추가부담이 없다는 점이다.

 하지만 기존공장을 낙찰 받아 용도를 변경하고자하는 응찰자라면 지역특성과 공업배치법 등 관계법령에 따라 업종에 규제를 받는 곳이 있으므로 미리 해당 시, 군청을 방문하여 용도변경허가 가능여부를 확인해 봐야 낭패를 면할 수 있으며, 공장 내에 산업폐기물이 있으면 처리비용을 낙찰자가 추가 부담해야 하기 때문에 각별한 주의가 필요하다.