공장경매와 유치권

유치권이란?

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유지하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물건으로서 등기할 수 없는 권리이다. 한편 유치권은 말소기준권리보다 앞서서 성립되든 뒤에 성립되든 매수인이 인수 부담해야 한다.

예컨대 동산의 경우 카센터 주인이 자동차수리비를 주지 않은 경우 차수리비를 줄 때 까지 차를 돌려주지 않고 유치할 수 있다. 그리고 부동산의 경우 공사대금을 변제받을 때 까지 그 신축건물을 점유할 수 있는 권리가 유치권이다. 따라서 유치권은 타인의 물건을 점유하고 있다는 점에 기초하여 인정되는 권리이므로 점유의 상실에 의하여 소멸된다(민법 제 328조)

유치권의 성립요건

1. 채권이 타인의 물건(부동산)에 관하여 생긴 것이어야 한다.

  채권이 점유하고 있는 부동산 자체로부터 발생한 공사비나 목적물의 객관적가치보존(필요비) 또는 목적물의 객관적 가치증대(유익비)를 위해 지출한 경우이어야 한다.

  채권이 목적물 자체로부터 발생하거나 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생하여야 한다.

2. 채권이 변제기에 있어야 한다.

  채권의 변제기가 도래하기 전에는 유치권의 성립이란 있을 수 없다.즉 채무자가 돈을 갚기로 한 날짜에 갚지 않은 경우에 그 채권자가 목적물을 점유하면서 목적물의 인도를 거부하는 것이 유치권이기 때문이다.

3. 유치권자가 타인의 물건 또는 유가증권을 정당하게 점유하고 있어야 한다.

  유치권자의 점유는 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다. 점유에는 직접점유 또는 간접점유(채권자를 위하여 제3자가 점유하는 것)도 무방하다. 그러나 간접점유의 경우 채권자의 동의없이 한 제3자의 점유는 채무자의 유치권 소멸청구에 의하여 소멸하므로 채무자의 동의 없이 이전하면 유치권은 소멸한다.

4. 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

  계약당시 원상회복 의무등을 약정하면 유치권발생을 배제하는 특약을 한 것으로 간주한다.또 건축주(토지소유자)가 지상에 건물을 신축하면서 금융기관에 대출을 신청하는 경우가 있다. 이때 금융기관에서 시공업자에게 유치권을 주장하니 않겠다는 특약조항을 맺는 경우가 있다. 시공업자가 유치권을 주장하면 대출금회수에 어려움이 있기 때문이다. 이런 경우도 유치권 발생을 배제하는 특약이 된다.

유치권이 성립되는 경우

1. 신축,증축,개축에 따른 공사대금 채권

2. 건물의 대수선,수리,도색등으로 인한 공사대금 채권

3. 전기시설,수도시설,가스배관시설등 각종 시설공사대금 채권

4. 토지의 형질변경에 따른 공사대금 채권

5. 유익비,필요비등 그 건물의 유지를 위해 들인 비용 채권

6. 건물의  소유자가 병원,예식장,사우나시설등에 따른 공사대금 채권

7. 채무 불이행에 따른 손해배상청구권은 원 채권의 연장선이라 할 것이어서 물건과 원 채권 사이에 관련이 있는 경우에는 손해배상채권에 관하여 유치권이 성립한다.

유치권이 성립하지 않는 경우

1. 건물의 임차인이 임대차 관계 종료시에 건물을 원상복구하기로 한 경우

2. 임차보증금 반환청구권과 임차한 건물반환과의 관계

3. 임차인이 건물을 목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임대인에 대해 가지는 손해배상 청구권과 임차 건물의 반환 관계

4. 임대인과 임차인이 건물 명도시에 “권리금반환약정”을 한 경우 그 권리금 반환청구권과 임차건물의 반환 관계

5. 방과 부엌,복도의 칸막이와 다다미등은 건물의 부속물이기 때문에 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여

    생긴 채권이라고 볼 수 없다

6. 유치권을 주장하는 자가 그 목적물에 관하여 발생한 채권을 임대차 보증금이나 전세 보증금으로 전환시키는 경우

7. 유치권자의 간접 점유자로 주장하는 자가 소유자와 임대차 계약을 한 경우

8. 유치권자가 소유자 동의 없이 임대를 놓은 경우