주택단지 분할 건설･공급 가능, 수도권 주택 전매제한기간 완화

국토해양부(장관 권도엽)는 주택단지의 분할 건설･공급 허용 등을 내용으로 ｢주택법｣(‘12.1.26 공포, ’12.7.27 시행 예정)이 개정됨에 따라 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하고, ‘5.10 주택거래 정상화 방안’의 후속조치 등을 반영한 「주택법 시행령」 개정안이 7.17일 국무회의를 통과하였다고 밝혔다. 


 이번 개정안의 주요내용은 다음과 같다. 

 ① 개정 법률에서 위임한 사항을 구체화

  < 주택단지의 분할 건설･공급>

  ｢주택법｣ 개정으로 일정 규모 이상의 주택단지의 경우 2개 이상의 공구로 분할하여 주택을 건설･공급할 수 있도록 허용됨에 따라, 분할 건설･공급할 수 있는 단지의 규모를 1,000세대 이상 또는 대지면적 5만m2 이상으로 정하고, 지역의 건설여건을 감안하여 해당 지자체 조례로 10% 범위 내에서 완화하여 적용할 수 있도록 하였음. 

  다만, 공구는 300세대 이상으로 하되, 입주민의 안전을 확보하고 공사가 원활히 진행될 수 있도록 공구간에 6m 이상의 도로나 부설주차장, 녹지, 옹벽 또는 축대 등을 설치하도록 함.

  또한, 분할된 공구 중 최초에 착공하는 공구는 사업승인일로부터 2년내 사업을 착수하여야 하고, 나머지 분할 공구는 최초 착공 이후 2년내 착수하도록 하되, 이를 위반하여 착수하지 않을 경우에는 3개월 영업정지 등의 처분을 할 수 있도록 하였음.

  이에 따라, 대규모 단지 주택건설사업의 경우 미분양 등 위험부담이 완화되어 원활한 사업추진에 기여하고, 입주자의 안전도 도모할 수 있을 것으로 기대됨. 


  < 사업계획의 통합심의 >

  도시계획･건축･교통 등 사업계획 승인사항을 통합심의하게 될 공동위원회는 25～30인의 위원으로 구성하되, 각 분야별 위원이 5인 이상이 되도록 하였음. 


  < 세대수 증가 리모델링 >

  세대수가 증가하는 리모델링 시 수립하는 권리변동계획에는 리모델링 전후의 대지와 건축물의 권리변동 명세, 조합원의 비용분담, 사업비, 조합원이 아닌 사람에 대한 분양계획 등을 포함토록 하고,

  20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링은 사업계획승인 대상으로 하며, 20세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링을 추진하는 리모델링주택조합은 설립인가 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 하고, 100세대 이상 세대수가 증가하는 리모델링사업은 간선시설 설치의무 대상사업으로 하였음.

  이에 따라, 원활한 리모델링 사업추진과 지분권 변동 등에 따른 조합원간 분쟁 및 갈등을 방지하게 될 것으로 기대됨. 


  ② 수도권 주택 전매제한기간 완화

  수도권은 지방에 비해 주택 전매제한기간을 강화･적용하고 있으나, 최근 수도권 위주로 거래부진과 신규분양 저조*가 지속되어,
 

  < 수도권 전매제한 현황 >

구 분	주택의 종류(규모)		인근시세 대비 분양가 비율	전매제한기간
개발제한구역을 50% 이상 해제하여 개발된 공공택지	85m2 이하	보금자리주택	70% 미만	10년
			70% 이상	7년
		민영주택	70% 미만	7년
			70% 이상	5년
일반 공공택지	85m2 이하		-	3년
	85m2 초과		-	1년

  ※ 지방은 공공택지 1년, 민간택지 제한없음

  * 신규분양 및 청약경쟁률(‘12.4월말 기준) : 수도권 0.79:1(공급 6,951세대), 
                                                             지방 3.77:1(공급 33,563세대)

 ⇨ 수도권의 전매제한 기간을 ㉮ 일반 공공택지내 85m2 이하 주택은 현행 3년에서 1년으로 ㉯ 개발제한구역해제 공공택지내 85m2 이하 주택은 분양가 대비 인근시세 비율을 세분화하여 7년 내지 10년에서 8년 내지 2년으로 완화하였음.

  이번 개정안이 시행(7.27)되면 신규 분양주택뿐만 아니라 개정 이전 분양주택(약 6.2만 세대)도 완화되는 전매제한기간을 적용(소급 적용)받게 되는 등 주택거래 정상화에 기여할 것으로 기대됨.

 ※ 분양당시 인근 시세비율은 보금자리주택의 경우에는 LH공사에, 민영주택(보금자리 외의 주택)은 해당 시･군･구의 주택관련 부서에 문의･확인 가능

 

 <주택전매제한기간 완화 내역>

구 분	현 행		변 경
일반 공공택지 (85m2 이하)	3년		1년
개발제한구역해제 공공택지(85m2 이하)	시세 70% 미만	민영주택 7년 보금자리 10년	시세 70% 미만	민영주택 5년 보금자리 8년
	시세 70% 이상	민영주택 5년 보금자리 7년	시세 70～85% 미만	민영주택 3년 보금자리 6년
			시세 85% 이상	민영주택 2년 보금자리 4년

 ③ 블록형 단독주택용지내 단독주택 사업승인 대상 완화

  최근 주택시장 침체로 동호인과 중산층 이상의 수요자를 위한 블록형 단독주택용지*의 구입수요가 크게 위축**되는 문제가 있어,

    * 개별필지로 구분하지 않고 일단의 토지(50세대 범위내)를 하나의 단위로 개발하는 단독주택 용지로서 단독주택･3층이하 공동주택 등 건축 가능

  ** LH의 경우 18개 지구 92필지 1,068천m2, 약 1조714억 원('12.4월말 현재)

 ⇨ 단독주택의 경우 현행 20호 이상 건설 시 ｢주택법｣에 따른 사업승인을 받아 주택건설기준과 청약경쟁 등을 적용받아야 하던 것을 공공사업으로 조성된 블록형 단독주택용지내 단독주택에 대해서는 30호 이상으로 완화함.

  이에 따라, 블록형 단독주택용지내 단독주택 건설사업은 건축허가로 사업추진이 가능해져 사업기간 단축과 청약경쟁이 배제되어 다양한 수요에 맞는 주택공급이 활성화 될 것으로 기대됨. 


 ④ 하자보수보증금 청구･지급 절차 간소화

  사업주체가 하자심사분쟁조정위원회의 조정결과를 이행하지 않아 입주자가 하자보수보증금을 청구하는 경우에 보증보험사에서는 별도의 심사를 거쳐 지급여부를 결정하고 있어, 지급되지 않거나 지연 지급되는 문제가 있어, 

  ⇨ 입주자의 재산권 보호를 위해 입주자가 하자보수보증금을 청구하는 때에는 보증서 발급기관이 그 청구일로부터 30일 이내에 하자보수보증금을 지급하도록 개선하였음 


 ⑤ 위탁관리 부동산투자회사에 대한 주택건설사업자 등록기준 완화

  특수목적법인으로서 법인 특성상 기술인력과 사무실 면적을 확보할 수 없는 위탁관리 부동산투자회사의 주택건설사업 시장 진입규제를 완화하기 위하여, 위탁관리 부동산투자회사가 주택건설사업자 등록을 하려는 경우 사업을 실질적으로 관리하는 자산관리회사가 기술인력과 사무실 면적을 확보하고 있으면 이를 포함하여 산정하도록 하였음. 


 오늘 국무회의에서 의결된 「주택법 시행령」은 오는 7.27 공포･시행될 예정이다.