20132년 바뀌는 부동산 제도

부동산시장 정상화 대책으로 등장했던 취득세 추가 감면 혜택이 지난해 말로 끝났다. 2012년 12월 31일까지 1~2%였던 취득세율은 다시 2~4%로 조정됐다. 무주택자나 일시적 2주택자가 9억원 이하 주택을 구입할 경우 2%의 세율을 적용받고, 9억원 초과 1세대 1주택자는 4% 세율을 적용받는다. 하지만 1억원 미만, 40㎡ 이하의 서민주택과, 임대사업용으로 최초 분양받는 전용면적 60㎡ 이하 공동주택이나 오피스텔 구입 시 취득세를 면제하는 규정은 2015년까진 이어진다.

취득세 감면 혜택은 주택 매입을 고려하는 실수요자들에겐 특효로 작용했던 처방이다. 과거에도 실수요자들의 거래를 늘리는 데엔 톡톡한 효과를 봤다. 하지만 지난 번 취득세 혜택은 기간이 짧아(9~12월) 상대적으로 효과가 미흡했다는 목소리가 흘러나온다. 때문에 차기 정부 의지에 따라 재차 도입될 가능성도 엿보여 지속적으로 주목해야 할 대표적 세제다. 다주택자 양도소득세 중과 유예기간은 올해 말까지 1년 더 연장된다. 누차 부자들의 사회적 책임을 강조하며 증세 방침을 밝혀왔던 박근혜 대통령 당선인의 발언과는 배치되는 정책일 수도 있겠지만, 다주택자들 정도만이 침체된 시장을 움직일 만한 여력을 가진 것은 분명해 보이기 때문이다. 다주택자 양도세 중과 유예 일몰시기가 1년 더 연장된 것을 계기로 다주택자의 매매도 6~38%의 일반 세율이 계속 적용된다.

반면 9억원 미만 미분양 주택 취득 시 5년 내 양도할 경우 양도세를 면제받는 혜택은 지난해 말 종료됐다. 지난해 9ㆍ10 부동산 활성화 대책의 일환으로 발표된 정책으로 김포 한강, 용인 등 수도권 중소형 미분양 물량이 일부 소진되는 등 실수요자들로부터 긍정적인 반응을 이끌어내기도 했지만 약발이 그다지 세지는 않았다는 평이 주류를 이뤘다. 하지만 악성 미분양 사업지 등을 중심으로 미분양 물량을 털어내기 위한 건설사들의 파격적인 혜택이 여전히 이어지고 있어, 실수요자들로선 입지여건이나 주거환경 등을 고려해 좋은 조건으로 내집을 마련할 수 있는 기회는 열려 있다.

정부가 폐지를 추진했던 비사업용 토지에 대한 양도세 50~60% 중과 방침은 올해 말까지 유예기간이 1년 더 연장됐다. 토지 매각 시 세금폭탄을 피할 수 있는 시간을 1년 더 벌었다는 의미다. 반면 개인의 비사업용 토지에 대해 최대 30%까지 장기보유 특별공제를 적용한다는 내용은 폐지됐다. 주택 매입 이후 1년 내 양도할 때 세율을 50%에서 40%로, 2년 내 양도의 경우 40%에서 기본세율로 하자는 단기보유 주택 양도세 중과 완화제도 폐지됐다.

 

올해는 국민주택기금 대출금리가 더 내려가 내집 마련 수요자들의 부담을 덜어줄 전망이다. 근로자ㆍ서민전세자금의 경우 연 4%에서 3.7%로, 생애최초주택구입자금은 4.2%에서 3.8%, 근로자ㆍ서민주택구입자금은 5.2%에서 4.3%로 각각 내린다. 무주택자 기준 규정이 완화돼 저렴한 소형 주택 매입에 유리해졌다. 종전엔 공시가격 5000만원 이하, 전용면적 60㎡ 이하 주택을 10년 이상 보유한 경우 집이 있어도 무주택자로 인정할 수 있었다. 하지만 올해부턴 공시가격 7000만원 이하 주택의 경우 10년 이상 보유 여부와 관계없이 무주택자로 인정토록 했다.

재건축아파트 투자를 고려한다면 오는 9월부터 재건축 연한을 채우지 못한 아파트도 재건축을 추진할 수 있도록 하는 제도를 주목할 만하다. 도시 및 주거환경정비법 개정안에 따르면 20년으로 정해진 재건축 연한이 다 차지 않더라도 건축물에 중대한 기능적ㆍ구조적 결함이 있는 경우 주민 10분의 1의 동의를 받아 안전진단을 통과하면 재건축을 할 수 있다.

뉴타운 및 재개발의 경우 매몰비용 문제와 관련해 정부-지자체 간 합의를 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 지난해 서울시는 정비사업 추진 시 주민 과반수가 사업추진을 반대해 추진위나 조합 해산을 신청할 경우 인가를 취소할 수 있도록 했다. 하지만 정비구역 해제와 관련해 매몰비용 부담에 대한 뚜렷한 해결책이 나오지 않고 있어 조합원들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.