4.1 부동산 종합 대책

주택시장 정상화를 위한 새 정부의 첫 부동산 종합대책이 발표됐다. 미분양이나 신축주택 외에 기존주택에 대해서도 양도세를 면제해주고 생애 첫 주택 구입에 대해 취득세를 면제해 주는 등 세제 완화에 초점이 맞춰진 가운데 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등의 직접적인 금융 규제 완화는 제외됐다.

1일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 정부부처는 당정협의를 거쳐 「서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책」을 발표했다. △수도권 신규보금자리 지정 중단 △생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 한시 면제 △85㎡이하 주택 연내 구입시 5년간 양도세 면제 △15년 이상 아파트 수직 증측 리모델링 허용 등이 주요 골자다.

공공분양 공급 대폭 축소
주택공급물량 조정을 위해 공공분양주택을 기존 연 7만호에서 2만호 이하로 대폭 축소한다. 기 착수된 물량을 감안해 2013~2017년까지의 신규 인허가 물량은 1만호 수준으로 관리한다. 특히 이명박 정부의 대표적 부동산 정책인 보금자리 주택 사업과 관련해서 수도권 그린벨트 내 보금자리지구의 신규 지정을 중단한다.

생애 첫 집 취득세 면제
정부는 생애최초 주택구입자에 대한 혜택을 강화했다. 부부합산 연소득 6000만원 이하 가구가 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 생애최초로 구입하는 경우 올해 말까지 한시적으로 취득세를 전액 면제해준다. 또 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모를 2배 늘려 5조원으로 편성하고 소득요건은 부부합산 5500만원에서 6000만원으로 수혜대상을 확대했다. 현재 연 3.8%인 국민주택기금 대출 이자도 3.3~3.5%로 낮춘다. 아울러 생애 최초 주택자금에 한해 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행권 자율로 적용하고 주택담보대출비율(LTV)도 70%로 완화하기로 했다.

미분양·신축주택 외에 기존주택도 양도세 5년간 면제
양도소득세 한시 감면과 청약제도 개선을 통해 주택구입을 촉진할 방침이다. 올해 말까지 9억원 이하 미분양주택 또는 신규주택을 구입하거나 1세대 1주택자가 보유한 9억원·85㎡ 이하 기존주택을 구입할 경우 취득 후 5년간의 양도소득 세액을 전액 면제한다. 9억원 이상 고가주택과 중대형 주택은 배제돼 제한적이기는 하나 기존주택에 대한 양도세 면제를 시도하는 것은 이번이 처음이다. 이밖에 다주택자 양도세 중과(50~60%)제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 소득세법을 개정키로 했다.

청약가점제도 역시 개선된다. 민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡ 이하로 축소하고 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다. 분양가상한제는 시장 상황에 따라 지정·해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안을 추진한다.

민감임대주택 시장 활성화, 리모델링 수직증축 허용
다주택 보유자를 임대주택 공급자로 끌어들이기 위한 정책도 추진한다. 민간의 임대 사업자가 최초 임대료 수준과 임대료 인상률 제한에 동의하면 세제 감면 혜택을 주는 ‘준공공임대’를 도입하는 것이다. 85㎡이하 주택에 대해 10년간 의무임대해주는 민간임대의 경우 재산세를 공공임대 수준으로 감면하고 양도세 장기보유 특별공제율 60%를 적용해준다.

이와 함께 분양가 상한제 신축적 운영, 토지거래허가구역 해제, 개발부담금 한시적 감면 등 시장과열기에 도입된 각종 규제를 풀 방침이며 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 추가로 층수를 높이는 수직 증축 리모델링을 허용하는 방안도 추진돼 시장의 큰 관심을 끌 전망이다.

하우스푸어 및 렌트푸어 지원 방안은
하우스푸어 지원을 위해 주택보유 희망자 중 3개월 이상 연체차주는 캠코를 통해 부실채권을 매입하고 채권 전부 매입시 차주에게 부유지분매각 옵션을 제공토록 할 계획이다. 정상차주의 경우에는 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예해 주는 방안도 추진된다. 주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택을 매각하고 이를 5년간 주변 임대료 수준에 재임대할 수 있도록 했다. 5년 임대기간이 끝나면 원래 집주인이 우선 매입할 수 있도록 하고 매입 의사가 없을 때는 한국토지주택공사가 매입해 공공임대주택으로 활용할 수 있도록 했다.

목돈 안드는 전세제도는 집주인의 담보대출과 임차보증금 반환청구권 양도 등 두 가지 방식으로 시행키로 했다. 집주인 담보대출 방식의 경우 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 행당액을 주택담보대출로 조달하는 방식이다. 서울 등 수도권 5000만원, 지방 3000만원 한도 내에서 가능하다. 제도의 활성화를 위해 주택 보유수에 관계없이 전세자금용 주택담보대출 시 전세보증금 대출분에 대해 소득세를 비과세하고 집주인의 주택담보 대출규모에 비례해 재산세와 종합부동산세 감면 등의 인센티브를 부여한다.

임차보증금 반환청구권 양도방식은 은행 등 금융기관이 전세자금을 저리로 대출해주는 대신 임차보증금 반환청구권을 세입자로부터 양도받아 임대차 계약 종료시 보증금을 우선 변제받을 수 있도록 하는 제도다. 금융기관은 임대차계약서에 전세자금 대출과 보증금 반환채권 양도사실을 특약으로 기재해 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받았더라도 우선변제권 인정받을 수 있게 되는 것이다.

국민주택기금의 전세자금대출 요건도 완화한다. 현재 부부합산 4000만원인 소득요건을 4500만원만원(신혼부부 5000만원)으로 확대하고 대출한도도 현재 8000만원에서 서울 등 수도권 1억원, 지방 8000만원으로 현실화할 방침이다. 금리는 현행 3.7%에서 3.5%로 하향 조정하며 전세금 증액분에 대해서도 기금 추가대출을 허용한다.

보편적 주거복지 실현… 공공주택 연 13만호 공급
정부는 행복주택 등을 포함해 공공임대 11만호, 공공분양 2만호 등 공공주택을 연 13만호 공급한다는 방침이다. 행복주택은 철도부지, 국?공유지 등을 활용해 업무?상업시설이 포함된 복합개발 방식으로 건설한다. 향후 5년간 총20만호를 공급하되, 올해는 도심의 6~8개 지구에서 약 1만호를 시범사업으로 추진할 예정이다.

세제 혜택, 단기 거래 활성화 효과 기대, 입법화 등 실질적 시행시점이 관건
우선 이번 정부대책은 투기 수요를 줄이고 공급을 확대한다는 기존의 기본 논리에서 벗어나 공급이 많은 지역의 공급을 축소하고 시기를 조절한다는 점에서 정부의 부동산 스탠스가 바뀐 것으로 평가할 수 있다.

취득 및 매도 단계에서의 세금 면제와 주택구입자금 지원 확대 등은 수요자들의 주택 구입에 대한 문턱을 낮춰 단기 거래 활성화에 효과가 있을 것으로 예상된다. 또 유주택자 가점조건 완화와 비율 조정을 통해 침체된 청약시장에도 긍정적으로 작용할 것으로 기대된다.

다만 시장에서 효과를 내기 위해서는 관련 법안의 입법화 등 실효성을 조속히 하는 것이 관건이다. 올해 초 취득세 감면 연장안 통과가 지연되면서 거래 절벽현상이 나타났듯이 실질적인 시행 시점이 늦어질 경우 오히려 거래 공백을 부추길 우려가 있다.